Jak wybrać działkę dla swojej firmy?
Wybór odpowiedniego terenu z przeznaczeniem na rozwój firmy, to trudny i wymagający odpowiedniej wiedzy proces. Przedstawiamy kilka porad, które powinny ułatwić to zadanie.
O atrakcyjności danej działki dla firmy decyduje wiele czynników, takich jak: lokalizacja, możliwe przeznaczenie terenu, przygotowanie techniczne do prowadzenia inwestycji, stan prawny nieruchomości. To właśnie ocena tych aspektów powinna mieć wpływ na akceptację ceny oczekiwanej przez właściciela. Warto pamiętać, że najczęściej oferty tanie mają jawne lub ukryte mankamenty.
Tereny inwestycyjne – jak ważna jest lokalizacja?
Lokalizacja to kluczowa kwestia w procesie wyboru odpowiedniej działki. Główną zasadą, którą należy wziąć pod uwagę jest dogodność położenia dla osób, które mają na co dzień styczność z firmą (potencjalnych klientów, odbiorców, użytkowników).
Na samym początku procesu wyboru lokalizacji warto mieć na względzie strategiczne cele biznesowe firmy. Część firm poszukuje po prostu atrakcyjnych terenów w pobliżu miejsca swojego dotychczasowego działania, nie biorąc pod uwagę innych regionów. Jednak przedsiębiorstwa mające w planach rozszerzenie zasięgu terytorialnego stoją przed decyzją wyboru odpowiedniego regionu/miasta dla nowej części biznesu. W tym momencie najważniejszymi kryteriami wyboru lokalizacji stają się: dostęp do odpowiednich zasobów pracowniczych (szczególnie ważne w przypadku działalności produkcyjnej) oraz odpowiednio wysoki popyt ze strony rynku (liczba i siła nabywcza potencjalnych klientów).
Załóżmy jednak, że strategiczne decyzje dotyczące lokalizacji w określonym regionie zostały podjęte. Przypatrzmy się zatem najważniejszym kryterium wyboru spośród ofert dostępnych dla danego obszaru.
W przypadku zakładów produkcyjnych, tak jak już wspomniano, bardzo ważny jest dostęp do zasobów pracowniczych – zlokalizowanie fabryki w miejscu odległym od głównych szlaków komunikacyjnych i w całkowitym oderwaniu od osiedli mieszkaniowych może sprowokować rychłe problemy kadrowe.
Centra logistyczne wymagają z kolei doskonałego połączenia z kluczowymi ciągami drogowymi – obwodnicami, drogami ekspresowymi czy autostradami.
Dla obiektów handlowych i usługowych dobra lokalizacja oznacza głównie łatwy dostęp do klientów firmy, a także odpowiednią ekspozycję (widoczność z głównych szlaków komunikacyjnych). Tutaj istotne znaczenie ma liczna osób jaka każdego dnia może zobaczyć dany budynek i może do niego szybko dojechać.
Działki komercyjne – przeznaczenie terenów i ich stan prawny
Odpowiednia lokalizacja jest kluczowym, aczkolwiek nie jedynym, kryterium stanowiącym o atrakcyjności działki. Przeglądając oferty i dokumentację należy dokładnie zweryfikować status terenów w ramach miejscowej polityki zagospodarowania przestrzennego. Najbardziej stabilną sytuację będziemy mieli w sytuacji kiedy na terenie danej gminy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jego zapisy nie pozostawiają bowiem żadnych wątpliwości w zakresie możliwego przeznaczenia terenu i warunków jego wykorzystania. Nie zawsze jednak mamy do czynienia z tak komfortową sytuacją, w wielu samorządach plany te nie są uchwalone. W tym wypadku inwestor musi bazować na wydanych dla działki warunkach zabudowy. Warto pamiętać, że dokument ten ma swoją ważność i po upływie tego terminu konieczne będzie określenie przez gminę nowych warunków.
Dość oczywista wydaje się również konieczność zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości (struktury własności, obciążeń i służebności, obciążeń hipotecznych itp.). Samo obciążenie nieruchomości hipoteką nie stanowi żadnej przeszkody w zakupie, o ile sprzedający jest w stanie dostarczyć kupującemu do umowy sprzedaży promesę (obietnicę), wydaną przez bank na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka, wyrażenia zgody na wykreślenie tej hipoteki pod warunkiem wpłaty części ceny sprzedaży na konto podane w promesie. Powinien to być podstawowy warunek zawarcia transakcji.
Grunty inwestycyjne – przygotowanie techniczne do inwestycji
Kiedy jesteśmy pewni, że działka ma odpowiednią lokalizację, odpowiednie przeznaczenie i korzystny status właścicielski pozostaje sprawdzenie stopnia jej przygotowania do inwestycji. To właśnie takie kwestie jak: rodzaj podłoża, uzbrojenie czy połączenie z drogami będzie miało znaczący wpływ na koszty inwestycji.
W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się właściwościom gruntu, tak aby oszacować skalę koniecznych prac makroniwelacyjnych oraz możliwość bezpośredniego posadowienia obiektu. To zazwyczaj istotna część kosztów związanych z przygotowaniem terenów do inwestycji. Sprzedający powinien dysponować aktualnymi badaniami geotechnicznymi terenu. Kolejna ważną kwestią jest sprawdzenie, czy właściciel dysponuje dokumentacją potwierdzającą brak aktualnych wpływów eksploatacji górniczej. O ile pod większością terenów w aglomeracji wiele lat temu była prowadzona eksploatacja górnicza, ale tereny te już się ustabilizowały i nie obserwuje się wpływów tej eksploatacji na powierzchnię terenu, o tyle ważne jest by unikać terenów poddanych tzw. deformacjom nieciągłym oraz będących w zasięgu wpływów płytkiej eksploatacji. Konieczna jest również ocena ewentualnych zanieczyszczeń po wcześniejszej eksploatacji przemysłowej. Często ignorowaną kwestią jest uzbrojenie działek, tymczasem w przypadku braku łatwego dostępu do mediów narażeni będziemy na poniesienie ogromnych kosztów. Ważne jest, by sprzedający dysponował warunkami technicznymi lub przynajmniej zapewnieniem dostawy poszczególnych mediów. Profesjonalni dostawcy gruntów inwestycyjnych zapewniają również koordynację prac związanych z przyłączeniem mediów, budują drogi dojazdowe, często także budują np. sieci wodociągowe oraz kanalizacji deszczowej, które potem są odkupywane przez zakłady wodociągów w poszczególnych rejonach.
Nie wolno pominąć również kwestii zapewnienia dróg dojazdowych do działki. Pamiętajmy – samo położenie w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych to nie wszystko. Zakup działki z gwarancją doprowadzenia do niej drogi dojazdowej pozwoli uniknąć niemałych kosztów.
Jak widać, cena danej działki nie może być jedynym kryterium jej wyboru, bez oceny wielu różnych czynników na nią wpływających. Można kupić taniej i narazić się na ogromne problemy i koszty związane z możliwością odpowiedniego wykorzystania terenu. Zazwyczaj warto jednak zapłacić odpowiednią cenę, aby mieć pewność, że nabywana działka jest dobrze przygotowana do inwestycji.
Masz pytania związane z wyborem działki dla Twojej firmy? Potrzebujesz dalszych porad w tym temacie? Jesteśmy do Twojej dyspozycji!
Zadzwoń: Mirek Jarczyk, tel. 722 044 077
Napisz: mjarczyk@metropolis.pl